Mieterhöhungen im laufenden Vertragsverhältnis?

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Ahrensburg. Mietverträge, ob gewerblich oder bei Wohnungen sind typischerweise auf mehrere Jahre angelegt. Es können sich aber während der Laufzeit der Verträge die wirtschaftlichen Verhältnisse derart ändern, dass sich der Vermieter genötigt sieht, die Mieten etwa den Teuerungsraten anzupassen und zu erhöhen. Der Mieter andererseits hat aber ein Interesse daran, dass ihm die vereinbarte Miete während der Mietzeit auch erhalten bleibt. Gibt es eine Möglichkeit, innerhalb der Vertragslaufzeit Mieten anzupassen? Das ist nicht ohne weiteres möglich, denn:
Verträge sind, wie sie vereinbart wurden, auch einzuhalten. Dies gilt auch für die vereinbarte Miete. Eine Änderung der Miete während der Vertragslaufzeit ist deshalb grundsätzlich nur möglich, wenn dies im Mietvertrag von Anfang an festgehalten ist, etwa durch Vereinbarung einer Staffelung oder den Verbraucherpreisindex. Beides bedarf einer Vereinbarung im Vertrag. Sind solche Regelungen bei Abschluss der Verträge nicht getroffen, gilt die vertraglich vereinbarte Miete bis zum Ende der Vertragslaufzeit. Dies haben insbesondere die gewerblichen Vermieter und Mieter zu bedenken, weil ihnen auch sonst das Gesetz keine Möglichkeit der Anpassung der Miete bietet. In gewerblichen Mietverträgen ist es deshalb üblich, die Mietzeiten entsprechend zu befristen, so dass nach Ablauf der Frist die Möglichkeit besteht, über die Neufestsetzung der Miete zu verhandeln oder aber das Mietverhältnis zu beenden.
Bei der Wohnungsvermietung bietet der Gesetzgeber außerhalb der vertraglichen Vereinbarung die Möglichkeit an, dass in bestimmten Fällen der Vermieter eine Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen kann, wenn er belegt, dass die Mieten vergleichbarer Wohnungen höher liegen. Er hat in diesen Fällen gemäß § 558a BGB sein Erhöhungsverlangen gegenüber dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Bekannt ist die Begründung insbesondere unter Bezugnahme auf einen Mietenspiegel oder aus dem durch Vorlage eines mit Gründen versehenen Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Die gängigste aber auch aufwendigste Möglichkeit ist schließlich die, dass der Vermieter in seinem Erhöhungsverlangen vergleichbare Wohnungen, mindestens drei an der Zahl, benennt, die belegen, dass sich die Mieten verteuert haben.
Kann der Vermieter mit Hilfe dieser Begründungen belegen, dass vergleichbare Mieten höher liegen als die bisher vertraglich vereinbarte, ist zumindest sein Erhöhungsverlangen gegenüber dem Mieter wirksam. Die Begründungspflicht hat nämlich zunächst nur den Zweck, dem Mieter die Möglichkeit der Überprüfung zu geben, um in eigener Verantwortung zu entscheiden, einem Erhöhungsverlangen zuzustimmen. Der Mieter hat freilich die Möglichkeit anhand dessen auch Einwendungen zu erheben und die Zustimmung zu verweigern. Ist man an diesem Punkt angelangt, so bleibt dem Vermieter nur die Möglichkeit zu versuchen, sein Erhöhungsverlangen gerichtlich durchzusetzen. In diesen Fällen ist dann - vorausgesetzt, dass Erhöhungsverlangen ist in der formwirksam - Gegenstand des Rechtsstreits die Frage, ob die erhöhte Miete korrekt berechnet ist. Dies wird der Richter durch Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens im Wege der Beweisaufnahme dann feststellen und hiernach eine Entscheidung treffen. Der Bundesgerichtshof hat im Februar und März 2012 hierzu Entscheidungen gefällt, nämlich zum einen dazu, wie die „richtige“ Miethöhe bei sogenannten gestreuten Vergleichsmieten bzw. erheblichen Spannen festzulegen ist. In einem anderen Fall hatte das Gericht darüber zu entscheiden, ob die Erhöhung auch verlangt werden kann, wenn der Vermieter neben höheren Vergleichsmieten auch ein Beispiel gibt, wonach die Vergleichsmiete geringer ist.
Im letzteren Fall hat der Bundesgerichtshof erklärt, dass ein Erhöhungsverlangen nicht deshalb unwirksam ist, weil nicht alle in Bezug genommenen Vergleichsmieten höher liegen als die bisher verlangte, vielmehr sei diese Frage materiell zu prüfen. Der zu Grunde liegende Sachverhalt war so, dass der Vermieter sieben vergleichbare Wohnungen benannte, wobei sechs Wohnungen mit ihren Mieten oberhalb des verlangten Betrages lagen, bei einer Vergleichswohnung war die Miete zwar höher als die bisherige, jedoch unterhalb der neu verlangten Miete. Der Bundesgerichtshof hat das Mieterhöhungsverlangen als wirksam angesehen und das Urteil des Berufungsgerichts gehalten, wonach die beantragte Mieterhöhung als rechtens anerkannt ist. Das Gericht wies darauf hin, dass eine Begründung immer dann wirksam ist, wenn wenigstens drei Vergleichswohnungen der verlangten Miete entsprechen. Sinn und Zweck des Erfordernisses der Begründung sei lediglich, dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu geben, ihm also eine Überlegungsfrist über die Berechtigung der Mieterhöhung zu gewähren. Der Bundesgerichtshof wies darauf hin, dass im Wege der Beweisaufnahme dann eine Eingrenzung des relevanten Mittelfelds der Vergleichsmieten stattzufinden haben, starre Maßstäbe gebe es nicht, der Tatrichter hat dies zu bewerten.
Rechtsanwältin Vera Hacke
Fachanwältin Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
Große Straße 23-25
22926 Ahrensburg
t 04102 / 51451
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