Die eigenen 4 Wände - Was gibt es steuerlich beim Hausbau zu beachten?

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Beim Hausbau gibt es einige Sachverhalte, die beachtet werden müssen, um das Projekt langfristig auf eine gute Basis zu stellen. Steuerlich besonders relevant ist die Frage, ob man das Objekt später für eigene Wohnzwecke oder für Vermietung verwenden möchte. Steuerlich lohnend ist die Vermietung, insbesondere weil hier alle Kosten (zusätzlich zur Abschreibung) steuermindernd eingesetzt werden können. Aber auch bei selbstgenutzten Objekten sich steuerliche Regelungen nutzbar, wenn es um Sanierungen und Reparaturen geht.

Steuerliche Unterschiede zwischen Alt- und Neubauten


Bei Altbauten kommt es häufig vor, dass nach der Anschaffung noch erhebliche Aufwendungen zu leisten sind. Hier ist steuerlich zu beachten, ob und wie man diese Kosten einordnet. Das Finanzamt unterscheidet zwischen Erhaltungs- und Herstellungsaufwand. Der Erhaltungsaufwand bei einer vermieteten Immobilie kann steuerlich schneller geltend gemacht werden, als dies beim Herstellungsaufwand möglich ist. Eine grundlegende Dachsanierung würde man eher zum Erhaltungsaufwand rechnen; ein komplett neues Dach, bei dem sogar der Wohnraum vergrößert wird, müsste eher als Herstellungsaufwand eingestuft werden. Falls es sich allerdings um eine denkmalgeschützte Immobilie handelt, dann ist dies durchaus steuerlich von Vorteil, weil dann alle Kosten über einen längeren Zeitraum steuerlich zur Verminderung des Einkommens genutzt werden kann. Das gilt selbst dann, wenn man das Haus ganz oder teilweise für eigene Wohnzwecke nutzt. Die Kosten, die anteilig auf den eigenen Wohnbereich fallen, können als Sonderausgaben geltend gemacht werden. Kosten, die dem vermieteten Bereich zuzuordnen sind, gelten als Werbungskosten beim Einkommen aus Vermietung und Verpachtung.

Abgrenzung der Kosten bei teilweise vermieteten Objekten


Sehr häufig führt ein Hausbau dazu, dass in einer überwiegend selbst genutzten Immobilie auch Teile vermietet werden. Es stellt sich bereits bei der Anschaffung oder dem Neubau die Frage, wie die Kosten gegeneinander abgegrenzt werden müssen. Das Problem kommt auch später alle Jahre wieder auf, wenn Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahmen durchgeführt werden, die nicht direkt den einzelnen Wohnbereichen zugeordnet werden können. Hier kann man aber mit einfachem Verteilungsrechnen weiterkommen. Ist z.B. eine Sanierungsmaßnahme an der Heizung notwendig, dann wird das Finanzamt nichts dagegen einwenden, wenn die Kosten hierfür entsprechend dem Quadratmeter-Verhältnis zwischen eigenem Wohnbereich und vermieteten Bereich aufgeteilt werden. Kosten, die direkt den einzelnen Bereichen zugeordnet werden können (z.B. neue Heizkörper) sind in die steuerlichen Einordung auch direkt vorzunehmen.

Weitere Informationen hierzu auch auf IMMOVISTA

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