Mietminderung bei Baulärm

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Mietminderung-Baulärm (Foto: http://mrg.bz/xfVUjZ)

Mietminderung kann dann geltend gemacht werden, wenn die Wohnung Mängel aufweist.

Dazu gehören neben baulichen Mängeln z.B. auch ein fuktionierender Warmwasserboiler oder Aufzug.

Aber was ist mit Baulärm?


Im allgemeinen kann regelmäßige Lärmbelästigung ebenfalls ein Grund sein, die Miete zu kürzen. Allerdings gilt auch hier, wie bei allen Mietminderungsbegehren, daß die Einschränkung schon erheblich sein muß, um eine Mietminderung auch zu begründen.

Denn ganz ohne Risiko ist solch ein Schritt nicht. Behält der Mieter einfach einen Teil der Miete ein und es kommt zu einem Prozeß, so muß er den auch gewinnen. Verliert er, kann die Kündigung drohen.

Aber auch wenn die Sache nicht vor den Kadi geht! Der Vermieter muß fehlende Zahlungen nicht einfach akzeptieren. Für ihn häufen sich Mietschulden an. Und das rechtfertigt dann auch eine Kündiging des Mietvertrages. Mehr als 2 Monatsmieten dürfen Sie auch ohne Gerichtsverfahren nicht in Rückstand geraten.

Neben Schimmelbefall (der häufigste Grund für Mietminderungen) ist auch Lärm ein häufiger Grund, die Miete zu kürzen. Das kann auch ein echter Grund sein.

BeiBaulärm allerdings muß genau hinsgesehen werden!

An Häusern fallen regelmäßig Renovierungsarbeiten an, sie werden umgebaut oder sogat abgerissen. Das geht nicht ohne Lärmbelästigung ab und kann auch zur berechtigten Mietminderung führen

So wurden Bewohnern Mitminderungen bis 20% wegen baubedingter Beeinträchtigungen durch Umbau in Nachbarhäusern zugesprochen.

ABER: es kommt darauf an, wo man wohnt!

Ein Mieter, der in einer Straße im Innenstadtbereich lebt, in denen Baulücken bestehen, muß akzeptieren, daß diese geschlossen werden. Eine Mietminderung kann er da nicht so ohne weiteres geltend machen.

Ausnahme: bei Vertragsabschluß war mit einer Bautätigkeit nicht zu rechnen.

Beispiel: einem Mieter wurde eine Mietminderung von 15% der Bruttomiete zugesprochen, weil auf einem bisher als Parkplatz genutzen Areal ein Ministerium gebaut wurde. (Az. 17 C 134/09).

Sicher ist das ein recht drastischen Beispiel. Aber auch wenn z.B. plötzlich Wohnungen als Geschäftsräume oder Ferienwohnungen genutzt werden, kann die eventuell höhere Lärm- und Schmutzbelastung eine Mietminderung begründen.

Wie sollten Sie nun vorgehen, wenn Sie eine Mietminderung geltend machen wollen?

1.:
nehmen Sie Kontakt zu Ihrem Vermieter auf und informieren Sie über die Mängel (schriftlich). Am besten nachdem Sie sich bei einer Mietervereinigung oder Mieterverbund erkundigt haben, ob hier ein gravierender Mangel vorliegt.
Denn erst wenn der Vermieter informiert darf eine Miete gekürzt werden.

Ebenfalls wichtig: Sie müssen die Mängel beweisen können. Also: Schimmelflecken fotographieren, für Lärmbelastigungen Zeugen suchen, Daten notieren.

2.:
Schätzen Sie ab, wie hoch die Beeinträchtigung ist. Denn danach benisst sich die Höhe der Kürzung. Aber wie geht das?
Informationen gibt es z.B. beimietminderungstabelle.de. Allerdings finden sich hiert, wie bei allen diesen Tabellen im Netz, meist Einzelentscheidungen von Gerichten.
Denn die Hähe der Mietminderung ist 1. von Gericht zu Gericht unterschiedlich und 2. eine Einzelfallentscheidung.

Eine Komplettübersicht findet sich bei: Mietmängel von A-Z, erschienen im Deutschen Anwaltsverlag von Ernst Ott Bruckmann, gebraucht schon ab ca. 9 € erhältlich.

Die Tabellen sollten eher als Orientierungshilfe angesehn werden, ob überhaupt ein Mangel vorliegt und wie hoch die Mietminderung ungefähr sein könnte.

Beispiel:
fällt sie Heizung im Winter aus kann dies im Einzelfall zu einer Mietminderung bis zu 100% berechtigen. Zu berücksichtigen dabei: wann und wie lange mußte man frieren (Az. 65 S 70/92, AZ 67 T 70/02)


3.: Fristen beachten!
Natürlich können nicht alle Mietminderungsgründe sofort behoben werden. Ist z.B. das Dach undicht und sie melden das, dann hat der Vermieter sechs Wochen Zeit, den Schaden reparieren zu lassen.
Erst wenn nach dieser Frist nichts passiert, können auch Sie einen Handwerker beauftragen und die Reperatur durchführen lassen.
Die entstanden Kosten verrechnen Sie dann mit der Miete.

Aber: sie könnten auf Kosten sitzen bleiben, denn Vermieter argumentieren dann meist, daß die Angelegehnheit auch billiger zu erledigen gewesen sei und neuer Streit droht.

Sollten Sie wegen Baulärm die Miete mindern wollen, so kann der Vermieter nicht alles stehen und liegen lassen, nur um sich davon zu überzeugen, daß dieser auch so erheblich ist, daß eine Mietminderung tatsächlich angebracht ist. Vorallem wenn er am anderen Ende der Republik wohnt.

Hier wäre eine Frist von 10 - 14 Tagen zu veranschlagen, damit eine Begutachtung der Beeinträchtigungdurch den Vermieter oder einen Beauftragten zustande kommt.


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