Mietminderung – Rechtens oder nicht rechtens?

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Der §536 BGB bildet die gesetzliche Grundlage für die Mietminderung. Sie greift, wenn der Istzustand der Wohnung negativ vom vertragsmäßigen Sollzustand abweicht. Hierfür gibt es viele mögliche Gründe. Kevin Geisler
Berechtigung und Tipps
Schimmel an den Wänden im Bad. Ein Winter ohne Heizung und Warmwasser. Gründe für eine Mietminderung gibt es viele. Mietminderungsgründe liegen grundsätzlich vor, wenn der Mangel bzw. Schaden nicht unerheblich ist, kein Selbstverschulden des Mieters vorliegt und eine Unkenntnis des Mieters über den Mangel zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung vorliegt. Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs ist ein Mangel unerheblich, wenn dieser leicht zu erkennen und schnell und mit geringem Kostenaufwand behoben werden kann. Entsprechend gelten folgende Mängel beispielsweise als unerheblich:
• Teilweise abgeplatzte Farbe im Treppenhaus
• Vorübergehender Ameisenbefall in der Wohnung
• Graffiti an der Hauswand
• Heizung ist funktionstüchtig, aber nicht auf dem neusten Stand
In vielen Fällen können aber auch erhebliche Mängel bestehen, auf die sich Mieter bei der Beantragung einer Mietminderung berufen dürfen. Wichtig dabei ist zuvor eine Mängelliste an den Vermieter zu machen. Erst durch diesen Schritt ist der Mieter berechtigt tatsächlich die Miete zu kürzen. Dabei ist aber unbedingt darauf zu achten, dem Vermieter einen ausreichenden Zeitraum zur Beseitigung der Mängel einzuräumen. Ratsam ist es auch die Mängel, mittels Fotos, zu dokumentieren und die Anzeige beim Vermieter schriftlich erfolgen zu lassen.
Gründe für eine Mietminderung: Hätten Sie’s gedacht
Bislang haben wir nur geklärt, wann eine Mietminderung greift und vor allem wann sie nicht greift. Einige Mietminderungsgründe dürften dabei in der Gesellschaft bekannter sein als andere. Eine kleine Auswahl bekannter Mietminderungsgründe, die auf Grundlage der Rechtsprechung für die Wirksamkeit einer Minderung relevant sind umfasst dabei:
• Bauarbeiten
• Ungeziefer
• Lärm
• Wasserschaden
• Heizungsausfall
Zugleich existieren auch Mietminderungsgründe, die weniger bekannt sein dürften. Ein passendes Beispiel hierfür bildet die Frage, ob eine Mietminderung begründet ist, wenn es stinkt. Generell gilt, dass Kochvorgänge und Essensgerüche ein sozial übliches Verhalten darstellen und daher hinzunehmen sind. Sogenannte Zumutbarkeitsgrenzen sind jedoch immer im Einzelfall zu betrachten. Dennoch kann eine rechtliche Grundlage für Mietminderung bestehen, da die Wohnung so konstruiert sein sollte, dass eine übermäßige Geruchsbelästigung nicht zustande kommen sollte. Eine schlechte Abdichtung oder undichte Türen und Fenster können aus diesem Grund eine Minderung um bis zu 20% rechtfertigen.
Im Hinblick auf barrierefreies Wohnen wird der Fahrstuhl zunehmend wichtiger und stellt längst ein Zeichen für komfortables Wohnen da. Aber wie verhält es sich beim Thema defekter Aufzug? Rechtfertigt dieser Mangel überhaupt eine Mietminderung? Hier gilt es den Mietvertrag im Blick zu behalten, denn nur bei ausdrücklicher oder stillschweigender Regelung über die Nutzung eines Aufzugs im Wohngebäude sowie beim Mittragen der Betriebskosten für einen Fahrstuhl besteht ein vertraglich verankerter Anspruch. Gibt es keine dieser Bemerkungen stellt der Fahrstuhl nur ein freiwilliges Angebot dar und ergibt somit keinen Anspruch auf Mietminderung. Die Höhe der Mietminderung richtet sich in der Regel nach der Erheblichkeit des Mangels. Im Falle eines defekten Fahrstuhls, daher nach der Höhe des Stockwerks.
Weitere Informationen, rund um weitere Gründe für Mietminderungen in Deutschland, wie zum Beispiel fehlendes Internet oder einem nicht nutzbaren Balkon, hat der Berufsverband der Rechtsjournalisten e. V. auf seinem umfangreichen Ratgeberportal www.mietminderung.net bereitgestellt. Unter der Rubrik Mietrecht können Sie sich zudem über die relevantesten Aspekte des Rechtsbereichs informieren. Mietvertrag, Mietrechtsreform, Mieterhöhung oder Mietpreisbremse sind nur einige Themen des Ratgebers zum vielgestaltigen und sehr komplexen Rechtsgebiet „Mietrecht“.
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